近年来国家多重政策支持冷链物流，资本巨头纷纷布局，冷链生鲜热度只增不减。其中物流仓储、冷库开发对于擅长硬件建设的地产商们来说，这似乎是多元发展、转行赛道的好方向。

再看看地产老大哥、风向标——万科，在并购太古冷链后，成为国内冷库资产的领军者，似乎发展的不错。但对于急于寻找新方向的地产开发商来说，冷库市场真的这么容易切入么？

问题一：冷库，建在哪儿？

选址是不动产生意要解决的首要问题。

冷库市场看着热闹，但实际全国目前处于供求结构极度不平衡中。冷库的需求主要产生在以北上广深为代表的消费地。大城市生鲜消费水平较高，可以承担因冷库、冷链运输而带来的商品溢价。但目前大量新建公共冷库集中在三四线城市和农副产品产地。三四线消费者价格敏感度高，对冷库需求相对较小。而对大部分货值低、价格敏感的农副产品来说，第一时间将产品运往消费地是最佳选择，商品预冷动力不足。而与冷库供需相反的是，作为最大需求地的一二线城市物流仓储用地供给持续紧张，新建冷库难度较高。

问题二：冷库，成本收益如何？

从建造成本来说，现代化标准冷库建造成本是干仓（高标仓）的2-3倍，投资成本非常高。

从收入来看，冷库一般有包仓、按托、按立方、按平米都多种租赁方式，综合每平米租金大约为干仓（高标仓）的3-5倍左右，似乎比干仓（高标仓）收益高了不少，考虑到冷库高昂的运营成本（高昂的电费、管理费用和维修成本），似乎收益也没有那么高。

况且冷库可不是简简单单的租赁，接下来第三个问题，是决定冷库生意的关键。

问题三：冷库，运营是个技术活儿。

说到冷库，就绕不开运营这个话题。

在一般情况下，物流地产开发商不会直接开发冷库，只有客户需要时才会进行定制化建设或者改建。目前市场上高标仓冷库的租赁普遍没有运营管理，如物流地产几大开发商普洛斯、安博等，都是只负责仓库租赁，物业管理，不涉及库内运营管理。此种模式下，冷库的收益和干仓（高标仓）的差距就不是很大。

但没有库内管理的冷库，实在是很难租赁。毕竟，包仓客户只是少数，大部分租赁需求还是以托盘、立方为主，这就需要更加精细化的库内管理服务了。库内管理服务，包括了温区布局、库存管理、出入库管理、货物分拣等一系列的内容，这不是简简单单盖个仓库就结束了。

另外，冷库的安全管理风险也远高于干仓，尤其是氨制冷库，火灾风险较大。近年来冷库着火事故频发，消防等部门对冷库的监管也是极度严格，也增加了冷库运营的难度和风险。

冷库生意，真的没那么容易做。

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